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南京:小區(qū)選物業(yè)試點專業(yè)評估+公開招標顯成效
2016-04-14
每個人都希望入住的小區(qū)有一個“好管家”。目前我市3800多個小區(qū)由1100多家物業(yè)公司負責管理。“管家”們基本是由小區(qū)業(yè)委會通過召開業(yè)主大會的形式選聘“上崗”。由于大多數(shù)業(yè)委會缺乏專業(yè)性、或者部分業(yè)委會與物業(yè)公司之間存在利益輸送，導致管理過程中矛盾頻出。為此，我市去年起嘗試推進由小區(qū)業(yè)主借政府平臺招標選聘物業(yè)公司，試點至今成效初顯。
疑有貓膩，業(yè)主狀告業(yè)委會或物管屢見不鮮
月牙湖花園是我市上世紀末建成的高檔小區(qū)，近年來屢陷物業(yè)矛盾。
最近一次矛盾爆發(fā)于2014年底。當時，老物業(yè)因種種原因執(zhí)意退出，業(yè)委會極力挽留未果后找到新物業(yè)接手，但老物業(yè)反又不肯離去。后來，部分想延用老物業(yè)的業(yè)主將業(yè)委會告了，認為業(yè)委會選聘新物業(yè)有“貓膩”，要求撤銷新物業(yè)公司。今年1月22日，秦淮區(qū)人民法院作出如下判決：在月牙湖小區(qū)業(yè)委會統(tǒng)計的建筑面積基數(shù)不準確的情況下，對于原告要求撤銷被告作出的選聘小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)決議的訴訟請求，予以支持。
原來，根據(jù)《物權(quán)法》相關規(guī)定，小區(qū)選聘物管遵循“雙過半”原則，即占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但上述案件提供的證據(jù)中，被告小區(qū)業(yè)委會提供的選票統(tǒng)計清冊中所載明的各戶建筑面積存在不一致情形，且被告統(tǒng)計的402記有效表決票中亦存在簽字人員并非業(yè)主本人的情形等。
“我們認為法院判決有問題，目前已上訴至南京市中級人民法院。”月牙湖花園小區(qū)業(yè)委會一負責人昨告訴記者。
“一直以來，小區(qū)選聘新的物業(yè)公司都是以召開小區(qū)業(yè)主代表大會的形式進行。”南京市物業(yè)辦行業(yè)監(jiān)管科科長張汛石告訴記者，然而，因種種原因，業(yè)委會與物管公司進行的選聘程序及選聘結(jié)果屢受各方質(zhì)疑，出現(xiàn)了新老物業(yè)移交難、惡意低價競爭等問題。
試點專業(yè)評估+公開招標，選聘物管每個細節(jié)“看得見”
和月牙湖花園小區(qū)一樣，建于2005年、有1300多戶業(yè)主的鼓樓區(qū)旭日景城小區(qū)也屢屢爆發(fā)物業(yè)管理矛盾，10年來已更換3家物業(yè)管理公司。第3個接管的物業(yè)公司去年6月進駐后不久就產(chǎn)生各類矛盾。此時，南京準備進行小區(qū)物業(yè)“第三方評估”和“公開招標”試點，該小區(qū)和香格里拉、虎嘯花園3小區(qū)成為首批試點小區(qū)。
根據(jù)我市探索的業(yè)主公開招標物管的路徑，先由多位深諳物業(yè)管理的專家進駐小區(qū)幫業(yè)委會進行相關評估，包括小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、重點難點等，形成評估報告，由業(yè)委會公開評估報告并召開小區(qū)業(yè)主大會，同時委托相關代理招標機構(gòu)通過政府搭建的招標平臺招標。
旭日景城的物業(yè)招標公告發(fā)出后，弘陽、紫竹、萬園3家物業(yè)公司投標，經(jīng)過由4個行業(yè)專家、1名業(yè)委會授權(quán)代表的嚴格評標后，確定由弘陽物業(yè)公司進行小區(qū)物業(yè)管理。“這次物業(yè)產(chǎn)生過程開了江蘇先河，我們很滿意，現(xiàn)在物業(yè)干得非常好。”旭日景城小區(qū)業(yè)委會主任梁德發(fā)昨在接受采訪時如是評價。
張汛石告訴記者，“公開招標”其實是讓物業(yè)公司進駐小區(qū)的過程更透明化，“此前由業(yè)委會召開業(yè)主大會選聘物業(yè)，因業(yè)委會缺乏專業(yè)性，未能看到物業(yè)公司在條款中所藏的‘貓膩’，致后續(xù)管理中矛盾不斷。”
新《條例》提倡“公開招標”選物業(yè)，相關服務機制正完善
“建立一個公平、健康、透明的物業(yè)管理市場是擺在政府面前的課題。”一名業(yè)內(nèi)專家提出。
剛剛審議通過的《南京市住宅物業(yè)管理條例》第42條明確，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。
公開招標作為新增渠道，能否幫助破解小區(qū)找管家之憂？
記者在采訪中了解到，對于這一新生事物，有業(yè)主心存疑慮：“這樣的招標平臺就能‘屏蔽’所有貓膩嗎？”
資深物管專家單健生則認為，公開招標，將所有一切公布在政府平臺上，對于那些不懂物業(yè)管理的小區(qū)業(yè)主是好事。
“一方面需要加強宣傳，一方面也正著手完善相關服務機制，包括建立物業(yè)企業(yè)信用體系等。”市物業(yè)辦相關負責人表示，“公開招標”是對此前業(yè)委會市場上征集物業(yè)的“有益補充”，小區(qū)最終選擇什么途徑選聘物業(yè)還是由業(yè)主決定，“政府要做的就是搭建完善好招投標平臺，發(fā)揮引導服務作用。”（顧小萍）
來源：南京日報
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