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蘇州市住建局出新政，給物業(yè)公司上“緊箍咒” 1年內(nèi)有重大投訴不得參與前期物業(yè)招投標(biāo)
□蘇報首席記者 徐蘊海
2016年11月1日起，市區(qū)所有銷售型、非單一業(yè)主的新建商品房項目，前期物業(yè)服務(wù)一律通過招投標(biāo)方式確定，包括選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估物業(yè)服務(wù)方案以及確定物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等。上述規(guī)定出自市住建局日前出臺的《關(guān)于進一步做好市區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)有關(guān)工作的意見》。該《意見》施行期為2年。
優(yōu)化招投標(biāo)方式定向或協(xié)議聘請納入平臺
市住建局副調(diào)研員丁喬華介紹，此次出臺的《意見》進一步優(yōu)化了前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)方式，要求市區(qū)（吳江區(qū)除外）前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)進入市住建局建立的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺實行統(tǒng)一管理。其中一個創(chuàng)新舉措是，將定向或協(xié)議聘請物業(yè)服務(wù)單位的方式也納入到平臺上，實施統(tǒng)一管理，從而避免平臺下甲乙雙方可能會存在的故意抬高或惡意壓低物業(yè)服務(wù)費的問題。蘇州此前經(jīng)過試點，已取得了較好的效果。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》一般在招投標(biāo)結(jié)果公示結(jié)束后10個工作日內(nèi)簽訂，任何一方不得以任何理由拒簽。拒簽的一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，不退還履約保證金；雙方都拒簽的，履約保證金減半退還，該項目以公開招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及備案信息應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主提供查閱。
細分市場服務(wù)選聘方式要看項目規(guī)模
根據(jù)《意見》，住宅項目總建筑面積≥10萬平方米，非住宅項目≥5萬平方米的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅項目＜10萬平方米，非住宅項目＜5萬平方米的，開發(fā)建設(shè)單位也可以采用邀請招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
其中，住宅項目6萬平方米（含）-10萬平方米（不含）、非住宅項目3萬平方米（含）-5萬平方米（不含）的，邀請單位不少于5家；住宅項目3萬平方米（含）-6萬平方米（不含）、非住宅項目1.5萬平方米（含）-3萬平方米（不含）的，邀請單位不少于3家。較小的項目，即住宅＜3萬平方米、非住宅＜1.5萬平方米的，以及投標(biāo)人少于3個的公開招標(biāo)項目，可以通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
《意見》規(guī)定：住宅、非住宅混合型開發(fā)建設(shè)項目，住宅與非住宅、以及配套房屋、地下車位等總建筑面積之和低于20萬平方米（含）的，可以由三級（含暫定三級）資質(zhì)以上企業(yè)承接；超過20萬平方米（不含）的，由二級資質(zhì)以上企業(yè)承接；超過30萬平方米（不含）的，應(yīng)當(dāng)由一級資質(zhì)企業(yè)承接。
公共服務(wù)費價格確認更嚴(yán) 泳池、會所等費用不得計入
丁喬華說，相較以往，《意見》的另一個特點是對參與前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的企業(yè)提出了更加嚴(yán)格的條件，除相關(guān)資質(zhì)等級必須符合項目條件外，還要求企業(yè)必須近1年內(nèi)沒有發(fā)生重大有效投訴，沒有嚴(yán)重的違規(guī)行為。如果在市、區(qū)物業(yè)行政主管部門的專項督察或日常檢查中被書面責(zé)令改正的，在規(guī)定改正期限內(nèi)完成改正且已滿半年的才能參與；在規(guī)定改正期限內(nèi)尚未完成改正的，自完成改正之日起滿1年才能參與。
同時，對普通住宅項目的前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)選擇和服務(wù)費價格確認更加嚴(yán)格。《意見》要求，開發(fā)單位應(yīng)嚴(yán)格按照《蘇州市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》提出服務(wù)等級要求，如果超越標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，必須向市價格主管部門申請成本監(jiān)審。對不屬于全體業(yè)主所有的配套房屋、設(shè)施設(shè)備如游泳池、會所等，以及其他特約服務(wù)所產(chǎn)生的費用不得計入物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。
《意見》還要求，普通住宅和非普通住宅混合小區(qū)物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)分別測算，非普通住宅的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅一致的，其物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一致。非住宅、非普通住宅項目物業(yè)服務(wù)等級，可在普通住宅的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上適當(dāng)增加服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，增加部分的費用另行測算價格。定銷房（含保障性住房）項目的物業(yè)服務(wù)費測算方法同普通住宅，但最終向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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